Cách đây khoảng 6 - 7 tháng, khi giá căn hộ và đất nền tại Hà Nội còn cao chót vót, ngồi tán chuyện với mấy anh bạn làm giám đốc sàn giao dịch bất động sản (BĐS), người viết đã nhận được những cái lắc đầu ngán ngẩm.
Là người trong cuộc, họ đã hình dung ra cái cảnh đóng băng dài hạn của thị trường khi cả tháng, mỗi sàn chỉ có lác đác vài ba giao dịch thành công. Ngay cả khi đã qua tháng 7 (âm lịch) - “tháng cô hồn”, thị trường cũng chẳng khá khẩm hơn...
Cuối năm, bốc điện thoại, những mong xin chút ít thông tin cho việc viết lách thì vị nào cũng ừ à ra vẻ lạnh nhạt lắm. Hỏi kỹ mới biết, trong mấy anh bạn kia, người thì đã bỏ nghề, kẻ đóng cửa sàn nghỉ Tết từ trước Noel cả chục ngày để… “đi phượt cho đầu óc thoáng đãng”. Tự nhiên bỗng thấy buồn lây vì vốn chuyên viết mảng nhà đất, nay các đầu mối thông tin quen biết cứ lần lượt đội nón ra đi không một lời từ biệt!
Thế nhưng, dẫu có bi đát, sàn BĐS cũng chỉ là đứng giữa, nếu không găm hàng thì chỉ cần buông xuôi là nhẹ gánh. Trong hoàn cảnh này, các chủ dự án mới thực sự là… “người trong khóc thầm”.
Đằng sau những cú sốc mang tên “đại hạ giá”
Tôi vẫn nhớ buổi chiều ngày 25/5/2011, ngồi cà phê với ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó tổng giám đốc CTCP Sông Đà Thăng Long (STL) tại quán cà phê Nắng Sài Gòn trên đường Nguyễn Chí Thanh, Hà Nội. Vừa gặp nhau, ông Việt hồ hởi khoe, chương trình khuyến mãi tặng sàn trung tâm thương mại (TTTM) cho khách hàng trả tiền sớm khi mua nhà tại dự án Đô thị Usilk City đang rất thành công.
Vào thời điểm STL đưa ra chương trình ưu đãi “khủng” này, rất nhiều người đặt câu hỏi: tại sao lại có chủ dự án dễ dàng biếu hàng nghìn mét sàn TTTM cho khách hàng. Thế nhưng, có một bí mật, ấy là vào thời điểm khuyến mãi, STL đang có các khoản nợ ngắn hạn lên đến hàng nghìn tỷ đồng đáo hạn. Vì thế, nhanh chân đẩy được hàng như công ty của ông Việt là vừa hay và đến bây giờ lại còn… may.
Sau cú sốc khuyến mãi mua nhà tặng TTTM của STL vài tháng, làn sóng các chủ dự án từ Nam chí Bắc đua nhau bán nhà khuyến mãi hay tăng chiết khấu diễn ra trên diện rộng. Cuộc đua khuyến mãi này càng lúc càng nặng đô và tại nhiều dự án, không đơn thuần chỉ là “chấp nhận giảm lãi” như tuyên bố của chủ đầu tư.
Và như một hệ lụy tất yếu thuộc về tâm lý đầu tư tại Việt Nam, càng giảm giá, người mua càng sợ, càng chờ đợi giá giảm thêm. Câu chuyện tâm lý chờ giá thị trường tiếp tục xuống thêm thể hiện rõ nhất qua việc CTCP Địa ốc Dầu khí giảm giá đến 30 - 35% giá bán tại dự án Petro Vietnam Landmark để lấy tiền trả nợ ngân hàng, nhưng chỉ có 6 - 7 khách hàng đáo qua.
Còn một hệ lụy nữa không hề nhỏ như ông Adward Chi, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Minh Việt, chủ đầu tư dự án Tricon tại Hoài Đức, Hà Nội đã tổng kết: thị trường càng khó khăn, các vụ kiện tụng, khiếu nại của khách hàng với chủ dự án càng tăng lên. Tại Dự án Tricon, dù đã bán được gần hết sản phẩm và hiện nay, việc chính là thu tiền theo tiến độ, nhưng vì quá khan vốn, nhiều khách hàng sẵn sàng “làm mình làm mẩy” vì những lý do chẳng đâu vào đâu để được chậm nộp tiền mà không bị phạt.
Việc khiếu nại, kiện tụng không chỉ xảy ra với dự án Tricon của Minh Việt, mà liên tục xuất hiện tại hàng chục dự án khác trên địa bàn Hà Nội. Không ít chủ dự án vẫn đang khốn đốn, mướt mồ hôi giải quyết những yêu cầu, cả chính đáng và không chính đáng, của khách hàng.
Thay đổi để… tồn tại
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường BĐS sẽ tiếp tục khó khăn ít nhất đến cuối năm 2012. Nếu muốn tồn tại, doanh nghiệp phải chịu đau cắt bỏ các khoản đầu tư có nguy cơ trở thành gánh nặng. Con đường cơ cấu lại hoạt động có thể từ việc hạ giá thành, chấp nhận chịu lỗ để bán được sản phẩm như vừa qua. Hoặc có thể tính đến việc bán toàn bộ dự án, thậm chí sáp nhập toàn bộ công ty vào một công ty khác có tiềm lực.
Tại TP. HCM, những thương vụ mua bán, sáp nhập BĐS đình đám đã và đang diễn ra. Có thể kể đến thương vụ Quỹ đầu tư JSM Indochina chuyển nhượng dự án Peninsula cho Công ty Sao Sáng Sàn Gòn; Công ty Đầu tư địa ốc Khang An chuyển nhượng 80% vốn góp dự án khu dân cư tại phường Tân Tạo A, quận Bình Tân cho đối tác Dacin Holdings của Singapore; thương vụ Tập đoàn Hoa Sen (HSG) chuyển nhượng quyền sử dụng đất một số dự án cho đối tác...
Tại thị trường Hà Nội, việc giảm mạnh giá bán chỉ xuất hiện trong thời gian gần đây. Dự án giảm giá mạnh nhất phải kể đến như dự án VP 3 Linh Đàm hay CT6 Kiến Hưng của Công ty Bemes, khi giảm giá đến 5 - 7 triệu đồng/m2 căn hộ. Trong khi đó, các thương vụ mua bán span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 14px;">, span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 14px;"> , sáp nhập cũng đang bắt đầu manh nha.
Tập đoàn Hà Đô có thể nói là đơn vị đầu tiên tại Hà Nội công khai rao mua dự án BĐS. Ông Phạm Đức Thành, Giám đốc đầu tư Hà Đô, người trực tiếp tiến hành các cuộc đàm phán mua bán dự án, cho biết, tại Hà Nội cũng có rất nhiều doanh nghiệp vì quá khó khăn đang muốn bán đứt dự án. Một hiện tượng tưởng như nghịch lý là doanh nghiệp càng lớn lại càng muốn span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 14px;">, span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 14px;"> bán đứt dự án để thu tiền về một cục.
Còn ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Công ty Tiếp thị BĐS NaViGat, đơn vị từng tiến hành nhiều đợt khảo sát và môi giới mua bán dự án BĐS cho đối tác nước ngoài cho rằng: chuyện mua bán, sáp nhập dự án BĐS tại Hà Nội phần lớn chỉ diễn ra trong hậu trường. Điều này chủ yếu do tâm lý tại phía Bắc thường đánh đồng doanh nghiệp phải bán dự án là công ty có vấn đề lớn, thậm chí sắp phá sản... Vì vậy, cho đến nay tại thị trường Hà Nội, dường như mới chỉ có CTCP Vincom là doanh nghiệp dám công khai span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 14px;">, span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 14px;"> những vụ chuyển nhượng dự án cho đối tác.
Dường như tái cấu trúc đang là câu chuyện sống còn đối với các doanh nghiệp BĐS. Song, tái cấu trúc theo hướng nào để ít tổn thất nhất lại không dễ. Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, trong bối cảnh khó khăn hiện nay, doanh nghiệp cần tái cấu trúc từ cơ cấu sản phẩm, đến vốn và công nghệ. Thậm chí, ông Dũng nhấn mạnh, nếu vì quá khó khăn span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 14px;">, span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 14px;"> , một bộ phận doanh nghiệp phải giải thể cũng là chuyện bình thường.
Có lẽ những “tiên đoán” của vị tư lệnh ngành xây dựng, bất động sản sẽ ứng nghiệm trong năm Nhâm Thìn này. Bởi theo dự đoán của nhiều chuyên gia, năm 2012, việc mua bán, sáp nhập sẽ diễn ra nhiều hơn, công khai hơn. Sẽ có nhiều doanh nghiệp BĐS “ra đi”, hoặc công khai hoặc âm thầm. Nhưng chắc chắn rằng, sau cơn bĩ cực, sẽ có một lớp đại gia mới trong “giới đất cát” hình thành từ những người đang ngắm nghía span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 14px;">, span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 14px;"> , túc tắc mua vào hôm nay.